Immobilie geerbt: Vermieten, verkaufen oder einziehen?

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Optionen über Optionen: Immobilie geerbt: Vermieten, verkaufen oder einziehen?
Ratgeber
Optionen über Optionen Immobilie geerbt: Vermieten, verkaufen oder einziehen?
07.05.2026, 06:05
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Lage, Lage, Lage: Bei der Übernahme einer Immobilie kommt es auch auf die umliegende Infrastruktur an.
(Foto: picture alliance/dpa)
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Emotional, technisch und finanziell eine herausfordernde Frage: Soll die geerbte Immobilie der Eltern oder Großeltern selbst genutzt, veräußert oder vermietet werden? Was bei der Beantwortung hilft.
Wer eine Immobilie erbt, steht meist vor der Entscheidung: Wollen wir in das Haus der Eltern oder Großeltern einziehen? "Dann muss es unter Umständen aufwendig saniert werden, um modernen Ansprüchen und aktuellen Anforderungen zu genügen", sagt Jan Bittler, Geschäftsführer der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV) und Fachanwalt für Erbrecht. Oder verkaufen oder vermieten wir es und stecken das Kapital womöglich in ein eigenes Hausprojekt? Diese Entscheidung will gut vorbereitet und möglichst mit kühlem Kopf getroffen werden.
"Das Ganze ist aber auch eine emotionale Herausforderung, vor allem, wenn es sich um das eigene Elternhaus handelt", sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Ob es selbst bewohnt, vermietet oder verkauft werden soll, hänge von der persönlichen Lebenssituation und dem Zustand des Hauses ab. Und ganz wesentlich von der finanziellen Ausstattung des Erben. "Es kann durchaus sein, dass man sich die geerbte Immobilie gar nicht leisten kann", sagt Jan Bittler.
Denn es spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle. Grundsätzlich müssen Erben Erbschaftsteuer zahlen, abhängig vom Wert der Immobilie. Aber es gibt Freibeträge, zum Beispiel kann jeder Elternteil seinem Kind Werte in Höhe von 400.000 Euro steuerfrei übertragen, an den eingetragenen Lebenspartner können sogar 500.000 Euro steuerfrei übertragen werden. Erbschaftsteuer fällt auf den Betrag an, der diese Freibeträge überschreitet.
Am Finanzamt vorbei Wann bleibt das Immobilienerbe steuerfrei?
Bleibt die Immobilie innerhalb der Familie, ist eine gänzlich steuerfreie Übertragung möglich - wer etwa selbst einzieht, muss bei mindestens zehnjähriger Eigennutzung keine Erbschaftsteuer bezahlen. Gibt es mehrere Erben, muss der Nachlass gegebenenfalls auseinandergesetzt und Miterben müssen ausgezahlt werden.
Gute Lage ist Argument für eigenen Einzug
Wer Hunderte Kilometer entfernt lebt und arbeitet, wird das Haus eher verkaufen, als seinen gesamten Lebensplan zu ändern. Wer aber ohnehin in der alten Heimat geblieben ist, für den kann die Modernisierung des Elternhauses eine Chance sein, zu einer attraktiven Immobilie zu kommen. "Häuser, die in den 60er oder 70er Jahren gebaut wurden, befinden sich oft in guten Lagen mit funktionierender Infrastruktur. Das ist schon ein gewichtiges Argument, sie weiterzunutzen", sagt Corinna Kodim.
Wer ernsthaft plant, in sein Elternhaus einzuziehen, sollte es aber vorher von Experten überprüfen lassen. Vielen Erben fällt es schwer, zu beurteilen, wie viel Geld noch reingesteckt werden muss, um es für die nächsten Jahrzehnte fit zu machen. "Oft wird der Wert der Immobilie von den Eigentümern überschätzt. Oder der Renovierungsbedarf wird unterschätzt und der Aufwand für die Entsorgung von Altlasten und Gefahrstoffen zu gering angesetzt", sagt Corinna Kodim. Ein Blick von außen ist oft realistischer als die eigene Einschätzung.
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Tipps vom Finanzexperten Haus-Erbe: Einfacher Trick kann Steuern sparen
Zudem gibt es Sanierungspflichten, die unbedingt beachtet werden müssen. Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die ihre Häuser am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, waren von bestimmten Sanierungspflichten befreit. Bei jedem Eigentümerwechsel, also auch beim Erben solcher Wohnimmobilien, sind nun innerhalb von zwei Jahren die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie die Dämmung warmwasserführender Rohre in unbeheizten Räumen für den neuen Eigentümer verpflichtend. Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Es gibt aber Ausnahmen, zum Beispiel, wenn Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel betrieben werden. Die müssen nicht entfernt werden.
Manche Sanierungen sind günstig umzusetzen
"Diese Dämmmaßnahmen sind sinnvoll und amortisieren sich schnell. Sie sollten umgehend erledigt werden, wenn es die bisherigen Bewohner nicht schon getan haben. Die finanzielle Belastung dafür hält sich in Grenzen", sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren in Berlin. "Ein Heizkesseltausch wird allerdings teurer und sollte im Zusam…

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