Renovieren nach Kauf: Vermietern droht eine Steuerfalle

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Zu teuer, zu schnell?: Renovieren nach Kauf: Vermietern droht eine Steuerfalle
Ratgeber
Zu teuer, zu schnell? Renovieren nach Kauf: Vermietern droht eine Steuerfalle
06.05.2026, 10:57
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Malern, ausbessern, aufhübschen: Auch mehrere geringfügige Renovierungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie können sich schnell summieren. Das kann steuerlich ungünstige Auswirkungen haben.
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Wer bei seiner vermieteten Immobilie zu schnell zu viel in Renovierungen investiert, verliert oft einen sofortigen Steuervorteil. Eigentümer sollten darum unbedingt von der 15-Prozent-Grenze wissen.
Wer eine vermietete Immobilie kauft und in den ersten Jahren renoviert, sollte die steuerlichen Regeln genau kennen. Denn was viele als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand einplanen, kann sich schnell in sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten verwandeln - mit erheblichen Folgen für die Steuerlast.
Denn werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt, deren Kosten mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten betragen, dürfen diese nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Stattdessen sind sie nur über die reguläre Gebäudeabschreibung, in der Regel über Jahrzehnte, steuerlich zu berücksichtigen.
Entscheidend ist die Gesamtsumme aller Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb dieses Drei-Jahres-Zeitraums. Es reicht also nicht, einzelne Rechnungen isoliert zu betrachten. Auch kleinere Arbeiten wie Malerarbeiten oder der Austausch einzelner Bauteile werden einbezogen. Maßgeblich sind die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer und nur bezogen auf den Gebäudeanteil - der Grundstückswert bleibt außen vor.
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Sorgfältige Planung vermeidet ungünstige Steuergestaltung
Für Vermieter kann das teuer werden. "Liegt die Summe nur geringfügig über der 15-Prozent-Grenze, entfällt der sofortige steuerliche Abzug vollständig", sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Ein Beispiel: Beträgt der Gebäudeanteil 200.000 Euro, liegt die Grenze bei 30.000 Euro. Werden innerhalb der ersten drei Jahre insgesamt 32.000 Euro investiert, gelten sämtliche Aufwendungen als Herstellungskosten.
Erhaltungsaufwand für Vermieter Das Haus aufhübschen und Steuern sparen
Die 15-Prozent-Grenze ist jedoch nicht die einzige Abgrenzung. "Unabhängig davon können Aufwendungen auch dann als Herstellungskosten zu behandeln sein, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebrauchswerts der Immobilie führen", so Karbe-Geßler. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn mehrere zentrale Bereiche, etwa Heizung, Sanitär und Elektrik, in ihrer Gesamtheit modernisiert werden und dadurch ein deutlich höherer Ausstattungsstandard erreicht wird.
Für Vermieter bedeutet das vor allem eines: sorgfältige Planung. Wer größere Renovierungen plant, sollte die Kostenentwicklung im Blick behalten und im Zweifel steuerlichen Rat einholen, bevor aus einer geplanten Steuerersparnis eine langfristige Abschreibung wird.
Quelle: ntv.de, awi/dpa
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